העברה ללא תמורה
העברה ללא תמורה היא עסקת מתנה בין בעל זכויות (מעביר המתנה) לצד אחר (מקבל המתנה). העברה ללא תמורה נפוצה ביותר בדירת מגורים אולם יכולה להתבצע בין היתר במגרש, חנות, משרד ואף במיטלטלין וזכויות אחרות וזאת בהתאם להוראות חוק המתנה.
פעולה זו נעשית בין היתר כדי למנוע סכסוכי ירושה עתידיים, שכן המעביר עושה זאת בעודו בחיים מבלי שמי מהיורשים העתידיים שלו יכול לערער על החלטתו (אם הדירה תוענק במסגרת צוואה יוכלו להגיש התנגדות)/ לצורך שיפור אחוזי מימון משכנתא שכן רוכשי דירה ראשונה או משפרי דיור יזכו לאחוזי מימון גבוהים יותר/ לצורך חסכון במס רכישה ובמס שבח.
תנאי ראשון לכך שהעסקה תיחשב כהעברה ללא תמורה היא שאכן לא התקבלה תמורה כלשהי- כספית או אחרת וכן שלא תינתן בעתיד. ככל וניתנה תמורה כלשהי ולו הקטנה ביותר, אין העסקה נחשבת להעברה ללא תמורה.
במסגרת העברה ללא תמורה של דירה יינתן למעביר המתנה פטור ממס שבח וזאת מכח סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין ובלבד שההעברה נעשית לאדם "קרוב". לעניין מס שבח, חוק מיסוי מקרקעין קובע כי קרוב הינו: בן-זוג/ הורה/ הורי הורה/ צאצא/ צאצא בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה. לגבי העברה לאחים, יש לשים לב כי יינתן פטור לפי סעיף זה רק במקרה בו הזכות מלכתחילה התקבלה מהורה או מהורי הורה ללא תמורה או בירושה.
לצד זה, מקבל המתנה נהנה מהקלה במס רכישה, ככל ויש חיוב בו. לדוגמא אם למקבל המתנה כבר יש דירה בבעלותו או במקרה בו שווי הדירה עולה על 1,747,865 ₪ (תקרת הפטור של מס הרכישה) אזי ישלם מקבל המתנה רק 1/3 ממס הרכישה הצפוי במקום מס רכישה רגיל (במקרה בו מדובר בדירתו היחידה של מקבל המתנה ושווי הדירה אינו עולה על תקרת הפטור לא יחול כלל חיוב במס רכישה). התנאי למימוש ההקלה הוא התאמה למונח "קרוב" בתקנות במס רכישה: בן זוג/ מי שהיה בן זוג במשך 6 חודשים שקדמו למכירת הזכות/ הורה/ צאצא/ בן זוגו של צאצא/ אח/ אחות.
לאור ההגדרות השונות למונח "קרוב" בתקנות הרכישה ובחוק מיסוי מקרקעין תיתכן העברה ללא תמורה הפטורה מתשלום מס שבח לפי הוראות סעיף 62 לחוק, אך לפי תקנות מס רכישה לא תינתן בגינה ההקלה בתשלום מס הרכישה (לחילופין העברה החייבת במס שבח אולם פטורה ממס רכישה).
ככלל, על מנת למכור את דירת המתנה בפטור ממס שבח, על מקבל המתנה (המוכר) לעמוד בקריטריונים של מכירה בפטור ממס שבח (מלא או לינארי) ובנוסף עליו לסיים "תקופת צינון" טרם ימכור את דירת המתנה: אם המוכר התגורר בדירה- תקופת צינון בת 3 שנים (נספרת מהיום בו החל לגור בדירה כבעלים) ואם המוכר לא התגורר בדירה – תקופת צינון בת 4 שנים (נספרת החל מיום קבלת הדירה במתנה).
ניתן לצמצם את תקופת הצינון על ידי כך שמעביר המתנה יעביר את דירת המתנה תוך שימוש בפטור דירה יחידה (ככל והוא זכאי לו) ומקבל המתנה יוכל למכור את דירת המתנה בפטור ממס שבח ככל ומדובר בדירתו היחידה לאחר תקופת צינון של 18 חודשים בלבד. כאשר נעשתה העברה ללא תמורה לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין ומקבל המתנה רוצה למכור את הדירה לפני שסיים את תקופת הצינון, מקבל המתנה יכנס בנעלי מעניק המתנה לעניין יום הרכישה ושווי הרכישה לצורך חישוב מס השבח, קרי מדובר בדחיית מס בלבד.
האמור לעיל אינו ממצה את כל הסוגיות הנוגעות להעברה ללא תמורה ו/או החריגים לעניין זה לרבות השלכות המיסוי.
אין האמור מהווה ייעוץ משפטי ויש להיוועץ באופן פרטני עם עו"ד מקרקעין לפני עריכת כל עסקה.
עדי און משרד עורכי דין, להתייעצות ללא התחייבות ועלות: 04-8674745, 050-9966523
בברכת שבת שלום, עדי און, עו"ד
#העברה#בעלזכות#העברתדירה#דירהבמתנה#מסרכישה#פטורממס#מסשבח#בןזוג#אחים#צאצא
#קנייתדירה#דירתמגורים
