חסמים בפרויקטים של התחדשות עירונית

תהליך של התחדשות עירונית (תמ"א 38 / פינוי-בינוי) ידוע כתהליך מורכב וארוך טווח המלווה במהמורות רבות ולכן הקושי ליישמו הינו רב.

נדרשת הסכמה של כל הדיירים ושיתוף פעולה מול המוציא לפועל של הפרויקט

הגורמים המעורבים העיקריים בתהליך הם בעלי הזכויות (הדיירים), היזם ורשויות השלטון כאשר כל אחד מהם, מושך לטובתו האישית- הכלכלית, המיסויית והתכנונית. הקושי העיקרי הוא שעל מנת להוציא את הפרויקט מן הכח אל הפועל, נדרשת הסכמה של כל הדיירים ושיתוף פעולה מול המוציא לפועל של הפרויקט שהוא בדרך כלל יזם פרטי. משכך, ברור כי הסכמה כזו לא תמיד מתקבלת הן בשל ריבוי דעות, מפתח התמורה המוצע, אי שביעות רצון מיזם ספציפי שמעוניין לקדם את הפרויקט, חוסר אמון בפרויקט- מה שמוביל לחוסר יכולת לממש את הפרויקט בשל העדר הסכמה של כל הדיירים.

כמו כן קיים קושי לצפות את השינוי במרקם החברתי, איזו אוכלוסייה עתידה לחזור להתגורר בפרויקט המוגמר ואיזו אוכלוסייה תרכוש דירות חדשות שייבנו במסגרת הפרויקט. לצד זה, קיים הקושי ביצירת תשתיות חדשות- מוקם פרויקט המונה מס' יחידות דיור גדול יותר (ואולי אפילו שטחי מסחר), כך שזקוקים לגישה נוחה ורחבה, מס' מקומות חנייה גדול יותר, גינות ציבוריות, בתי כנסת, בתי ספר, גנים ועוד.

יתרה מכך, קיים קושי ממשי בהחתמת הסכם מחייב מול הדיירים, שכן השגת הרוב הדרוש מבין הדיירים (מדובר במספר רב של דיירים אשר לכל אחד מהם אינטרס אישי לגבי הפרויקט) אינו הליך פשוט והדבר מאלץ את היזם להתמודד עם דיירים סחטנים וסרבנים- שהיא בעיית "הדייר הסרבן".

על כל החסמים הללו ניתן להתגבר כאשר קיים יזם בעל ניסיון מוכח בפרויקטים מסוג זה, שיודע להוביל את הפרויקט בצורה מקצועית עם צוות מקצועי ונכון שייתן מענה לכל צורכי הפרויקט וכן יתכנן את הפרויקט בצורה הטובה ביותר, הן לדיירים והן ליזם וזאת כמובן לצד שיתוף פעולה מלא מצד הדיירים.

אין האמור מהווה ייעוץ משפטי ויש להיוועץ באופן פרטני עם עו"ד מקרקעין לפני עריכת כל עסקה.

כותבת הטור עוסקת בתחום המקרקעין מזה כ-12 שנים.

להתייעצות ללא התחייבות וללא עלות: 04-8674745, 050-9966523

בברכת שבת שלום,

עדי און, עו"ד

#עדיאון#פרוייקטתמא#דייר#דיירי#יעוץמשפטי#מקרקעין#דיור#נדל"ן#רכישתבית#מכירתבית