על חשיבות הערת האזהרה
הערת אזהרה (ה"א) הינה הערה הנרשמת בלשכת רישום המקרקעין בגין התחייבות חוזית של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה או לצורך קבלת הסכמה של צד שלישי בכדי לבצע בהם עסקה. בכך, מהווה ה"א מעין "תמרור אזהרה" למתעניין באותו נכס, שכן קיומה מעיד על התחייבות קודמת לאדם אחר.
יודגש כי ה"א מעידה על התחייבות חוזית בלבד ואינה מהווה זכות קניינית במקרקעין.
להלן מס' דוגמאות לרישומן של ה"א:
ה"א על התחייבות לביצוע עשיית עסקה במקרקעין: נרשמת לטובת קונה מכח הסכם מכר. בעת עריכת הסכם המכר על עו"ד המייצג קונה לדאוג לכך כי ההסכם מונע מהמוכר לבצע עסקה נוגדת וזאת בין היתר על ידי ע"י עיגון זכותו של הקונה לרשום ה"א לטובתו. יש לקבוע מנגנון כי עד שתירשם ה"א לטובת הקונה, יוותר התשלום הראשון בנאמנות בידיו של ב"כ המוכר.
עו"ד המייצג קונה יבדוק את נסח הרישום (נסח טאבו) ויראה האם קיימת הערה מגבילה או ה"א לטובת צד שלישי וזאת עוד טרם חתימת ההסכם. היה ויתברר כי קיימת ה"א קודמת על התחייבות לביצוע עסקה או ה"א על הימנעות מעשיית עסקה או על הצורך בהסכמה, לא יהיה ניתן להשלים את רישום הזכויות על שם הקונה כל עוד הערה זו רשומה, אלא אם כן היא תימחק או שתתקבל הסכמת הגורם שלטובתו נרשמה ה"א לביצוע הסכם המכר והשלמת רישום הזכויות ע"ש הקונה.
מצד המוכר, קיימת חשיבות לכך כי עו"ד המייצג מוכר יחזיק בידו יפוי כח לביטול ה"א שנרשמה לטובת הקונה, שכן אם הקונה הפר את התחייבויותיו עפ"י הסכם המכר והקונה לא תיקן את ההפרה וזאת על אף שקיבל התראה על כך והסכם המכר בוטל, יוכל עו"ד המוכר למחוק את ה"א על מנת שהמוכר יוכל למכור את הדירה לאדם אחר ללא הגבלה.
בהמשך הליך רכישת נכס מקרקעין, כאשר הקונה יפנה לבנק למשכנתאות לצורך מימון רכישת הדירה, תירשם ה"א גם לטובת הבנק הממשכן בגין התחייבות לרישום משכנתא ועם רישום הזכויות ע"ש הקונה תימחקנה ה"א שרשומות לטובת הקונה ולטובת הבנק הממשכן ובמקומן ירשמו הזכויות ע"ש הקונה ועל זכויותיו של הקונה תירשם משכנתא.
ה"א אזהרה על הימנעות מעשיית עסקה או על הצורך בהסכמה: למשל במקרה בו הורים רוצים להעביר לילדם נכס במתנה אולם הם רוצים כי ילדם יהיה מחויב לתת להתגורר בדירה כל עוד הם בחיים, במקרה כזה ניתן לרשום ה"א לטובת ההורים. דוגמא נוספת היא כאשר אתם מעניקים לאדם מסוים כספים לצורך רכישת דירה כהלוואה ואתם רוצים להבטיח את השבת כספי ההלוואה אליכם במקרה בו הדירה תימכר לצד שלישי, גם במקרה כזה תירשם ה"א לטובת המלווים על זכויותיו של הלווה במקרקעין.
ה"א כבטוחה: כאשר אתם רוכשים דירה ישירות מקבלן על הקבלן לתת לכם אחת מערבויות חוק המכר הקבועות בחוק: ערבות בנקאית/ פוליסת ביטוח/ ה"א. הבטוחות החזקות ביותר הן ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח שכן ניתן להיפרע מהן. עם תשלום מלוא התמורה וקבלת החזקה בדירה לידי הקונה תוחלף הבטוחה הזו ברישום ה"א לטובתכם עד לרישום הבית כבית משותף. לעומת זאת כאשר הבטוחה היא מלכתחילה מסוג של ה"א, אז תשלומי התמורה ישולמו לפי קצב התקדמות הבנייה כקבוע בחוק ועם רישום הבית כבית משותף תירשמו כבעלים על תת חלקה מסוימת בבניין. כלומר, בשני המקרים הנכם רשומים כבעלי זכויות תחת ה"א בלבד וזאת עד לרישום הבית כבית משותף.
כאשר אתם רוכשים דירה יד שניה שהזכויות בה רשומות תחת ה"א בלבד חשוב שעו"ד המייצג אתכם יבדוק מי הגורם המטפל ברישום בית משותף ואם יש כזה בכלל, מדוע לא נרשם הבית המשותף עד כה ומה הצפי למועד רישום הבית המשותף. זכויותיכם ירשמו ע"י רישומה של ה"א לטובתכם ומחיקת ה"א שרשומה לטובת המוכר ועם רישום הבית כבית משותף תירשמו כבעלי הזכויות בתת חלקה מסוימת בבניין.
רישום ה"א מתבצע באופן מקוון באתר של לשכת רישום המקרקעין וכרוך באגרה בסך של 162 ₪ נכון למועד זה.
אין האמור מהווה ייעוץ משפטי ויש להיוועץ באופן פרטני עם עו"ד מקרקעין לפני עריכת כל עסקה. להתייעצות ללא התחייבות וללא עלות: 04-8674745, 050-9966523
בברכת שבת שלום, עדי און, עו"ד
#עו"דעדיאון#קנייתדירה#קנייתבית#רכישתנכס#דירה#קבלן
